以相關(guān)土地優(yōu)惠政策作“甜頭”去爭取更多投資，這在各地招商系統中是公開(kāi)的秘密，但自9月開(kāi)始，這一情況將被禁止。

　　6月6日，國土資源部發(fā)布《節約集約利用土地規定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規定》）?！兑幎ā访鞔_：禁止以土地換項目、先征后返、補貼、獎勵等形式變相減免土地出讓價(jià)款。這是我國首部專(zhuān)門(mén)就土地節約集約利用進(jìn)行規范和引導的部門(mén)規章，共九章38條，自2014年的9月1日起實(shí)施。

　　此舉并非無(wú)的放矢，據記者了解，很多地方在招商引資時(shí)，地價(jià)究竟能優(yōu)惠至何種程度，很大意義上決定引資成功與否，而優(yōu)惠地價(jià)甚至零地價(jià)看似繁榮地方經(jīng)濟，卻也埋下諸多的隱患。

　　為解決變相減免土地出讓帶來(lái)的弊端，又兼顧企業(yè)的利益，國土部新規還明確，市、縣國土資源主管部門(mén)可以采取先出租后出讓、在法定最高年期內實(shí)行縮短出讓年期等方式出讓土地。

　　禁變相減免土地出讓金

　　國土部《規定》核心在于節約用地。去年底，國土部副部長(cháng)胡存智就強調，今后一個(gè)時(shí)期，要緊扣節地評價(jià)與考核、節地標準與審查、節地技術(shù)節地模式與激勵機制等關(guān)鍵點(diǎn)，系統謀劃統籌推進(jìn)，將節約集約用地貫穿于土地利用管理全過(guò)程。

　　今年初，國土部下發(fā)《關(guān)于強化管控落實(shí)最嚴格耕地保護制度的通知》，其中提出，重點(diǎn)控制東部地區特別是京津冀、長(cháng)三角、珠三角三大城市群建設用地規模。除生活用地及公共基礎設施用地外，原則上不再安排城市人口500萬(wàn)以上的特大城市中心城區新增建設用地。

　　以北京為例，2014年北京國有建設用地供應計劃總量為5150公頃，較2013年的5650公頃再次下滑，實(shí)際上這是北京連續4年縮減供地計劃。

　　《規定》強調國家通過(guò)土地利用總體的規劃，對建設用地實(shí)行總量控制，確定建設用地的規模、布局、結構和時(shí)序安排。

　　同時(shí)，《規定》根據實(shí)踐中探索出的成功的經(jīng)驗，提出城鄉土地利用應體現布局優(yōu)化的原則，引導工業(yè)向開(kāi)發(fā)區集中、人口向城鎮集中、住宅向社區集中，推動(dòng)農村人口向中心村、中心鎮集聚，產(chǎn)業(yè)向功能區集中，耕地向適度規模經(jīng)營(yíng)集中。

　　在監管與處罰上，國土部明確，縣級以上國土資源主管部門(mén)應當加強土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測與監管，對建設用地批準和供應后開(kāi)發(fā)情況實(shí)行全程監管，定期在門(mén)戶(hù)網(wǎng)站上公布相關(guān)情況，接受社會(huì )監督。

　　省級國土資源主管部門(mén)應當對節約集約用地的情況進(jìn)行監督，依據法律法規對浪費土地的行為和責任主體予以處理并公開(kāi)通報。

　　除出臺方向性規劃外，國土部圍繞土地出讓金，限制地方濫用土地優(yōu)惠政策招商引資。

　　《規定》第二十二條明確，經(jīng)營(yíng)性用地應當以招標拍賣(mài)掛牌的方式確定土地使用者和土地價(jià)格。各類(lèi)有償使用的土地供應不得低于國家規定的用地最低價(jià)標準。禁止以土地換項目、先征后返、補貼、獎勵等形式變相的減免土地出讓價(jià)款。

　　據記者了解，近年來(lái)，由于住宅和商業(yè)用地升值空間大，受到開(kāi)發(fā)商追捧，因此出讓程序相對規范，圍繞土地出讓金減免的種種亂象往往發(fā)生在工業(yè)用地環(huán)節，特別是地方開(kāi)發(fā)區、經(jīng)濟園區招商引資時(shí)。

　　“投資企業(yè)意愿是低價(jià)拿地，為了吸引企業(yè)的投資，有些地方政府規避?chē)彝恋卣?，讓投資企業(yè)以明顯低于公正的市場(chǎng)價(jià)格拿到土地。”華北某市開(kāi)發(fā)區招商局人士告訴記者。

　　他說(shuō)，地方政府更看重經(jīng)濟的增長(cháng)，而地方政府能提供什么呢？無(wú)非是土地和稅收優(yōu)惠，企業(yè)未入駐前，稅收無(wú)從談起，對企業(yè)來(lái)說(shuō)，廉價(jià)土地是最大的實(shí)惠。

　　這位地方招商局的人士表示，如果企業(yè)達到引資標準，不光是優(yōu)惠地價(jià)，有時(shí)甚至是零地價(jià)成交都可以。這主要看項目本身對于地方的吸引力。

　　在具體操作的細節上，他說(shuō)，有的企業(yè)先通過(guò)招拍掛方式以正常的價(jià)格取得土地使用權，政府再通過(guò)地方稅收返還、配套費返還或其他財政補貼的方式，將土地價(jià)差返還給企業(yè)，有的則是對土地招拍掛價(jià)格與承諾地價(jià)之間的差價(jià)由地方財政直接支付給土地部門(mén)。

　　“先租后讓”或為解決之道

　　利用土地優(yōu)惠政策作為“甜頭兒”吸引企業(yè)來(lái)屬地投資，地方政府看似是靈活使用資源撬動(dòng)經(jīng)濟的發(fā)展，實(shí)則暗藏隱患。

　　有業(yè)內人士指出，地方政府以低價(jià)土地招商引資，在前期征地過(guò)程中，必然要低價(jià)征收農民的土地，并且地方政府在工業(yè)用地方面少收的出讓金，最終會(huì )通過(guò)住宅及商業(yè)用地彌補，繼而推高服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)價(jià)格，居民成為最終埋單者。

　　上述招商局的人士還指出，由于廉價(jià)地甚至零地價(jià)成為“潛規則”，一些會(huì )講故事的土地掮客們也發(fā)現了生財之道。“這些人往往會(huì )通過(guò)做假等方式描述一個(gè)很宏偉的項目，把自己包裝成很有實(shí)力的投資者，取得零地價(jià)土地后，再去其他地方融資，以土地和管理方式入股。”

　　他說(shuō)，這類(lèi)掮客很快就會(huì )通過(guò)退股形式變現資金撤出，留下一個(gè)爛攤子給投資者和政府。

　　“禁止以土地換項目”也是國土部此次《規定》明令禁止的另一種做法。有些地方政府為加快城市基礎設施和其他一些公共設施建設，會(huì )以向開(kāi)發(fā)商提供一定面積土地且往往是經(jīng)營(yíng)性土地的使用權為條件，向企業(yè)換取工程。

　　有審計署的人士稱(chēng)，這看似是加快地方基礎設施建設的做法，但不利于建立和規范正常的土地市場(chǎng)秩序，“以土地換項目”出讓的土地價(jià)格往往明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，會(huì )造成國有土地收益流失。

　　此外，由于換給開(kāi)發(fā)商的土地未繳納出讓金而直接換成了工程項目，也造成了這部分應繳納出讓金的體外循環(huán)和固定資產(chǎn)投資脫離計劃控制。

　　“盡管變相減免土地出讓金做法將被禁止，但恐怕地方還是會(huì )想出其他辦法來(lái)。”上述地方招商局的人士說(shuō)。

　　國土部也“想”了一個(gè)辦法，《規定》二十三條稱(chēng)，市、縣國土資源主管部門(mén)可以采取先出租后出讓、在法定最高年期內實(shí)行縮短出讓年期等方式出讓土地。

　　安徽省會(huì )合肥市在今年4月1日已經(jīng)開(kāi)始這種“先租后讓”試點(diǎn)。其方案為，對先租后讓的，應先確定租賃期(5年)、建設周期、稅收、就業(yè)等相關(guān)條件，經(jīng)市土地管理委員會(huì )批準，一次性履行招拍掛程序。租賃期內，年租金標準按當年(即租金收取年)工業(yè)用地最低價(jià)標準的5%收取。

　　而租賃期結束未達到建設、稅收、就業(yè)等相關(guān)條件的，土地予以無(wú)償收回。租賃期結束，達到建設、稅收、就業(yè)等相關(guān)條件并經(jīng)市土地管理委員會(huì )批準，辦理出讓手續，出讓價(jià)格執行當年(即出讓手續辦理年)工業(yè)用地最低價(jià)標準。

　　如有的地方政府在招商引資時(shí)，與企業(yè)簽訂投資協(xié)議，約定投資企業(yè)的投資規模，并承諾在企業(yè)投資達到相應的投資規模后，地方政府保證企業(yè)的最低用地價(jià)格。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究專(zhuān)家周建成表示，“先租后讓”土地出讓方式無(wú)疑將遏制拿地-抵押貸款-開(kāi)發(fā)這種滾動(dòng)的模式。